Los datos sobre evolución de los precios en el Reino Unido y las expectativas del mercado de las principales ciudades alemanas parecen ser los primeros indicios de un ajuste a la baja de los precios de las viviendas en 2023, como resultado de los problemas económicos inducidos por el combinado de la pandemia y la guerra de Ucrania y de las subidas de los tipos de interés hipotecarios.

Aunque la situación en España no es comparable a la Reino Unido y Alemania, sí es deber nuestro analizar los lugares en los que caerán los precios, en el caso de que esto ocurra. De hecho, desde @Uve Valoraciones nos atrevemos a afirmar que, lo más probable es que los precios se estabilicen en 2023 entre una subida del 1% y una bajada del 1% para el conjunto nacional.

Recordemos que el ciclo inmobiliario que tuvo lugar entre 1996 y 2014, se caracterizó por una duración extraordinariamente larga y un aumento exponencial de los precios de venta de las viviendas, que llegaron a subir para el conjunto nacional entre 1996 y 2008 el 209% en términos nominales, como resultado, principalmente, de las inyecciones de dinero al mercado por parte de las entidades financieras que llevaron a que el crédito hipotecario aumentara un 557% entre 1996 y 2008. La posterior reducción de los créditos (un -34% entre 2008 y 2014) llevó a la una disminución en los precios de las viviendas del 27,52%, entre 2008 y 2014. La subida y la bajada de precios fue general en todos los territorios y, aunque se produjeron con diferentes intensidades, las diferencias fueron relativamente pequeñas en la evolución de unos territorios respecto a otros.

En ciclo en el que nos encontramos, iniciado en 2014, se ha desarrollado de un modo distinto. En primer lugar, los crecimientos de los precios no han sido inducidos por la financiación de los créditos hipotecarios, al caer estos un 12% entre 2014 y 2022, además, la evolución ha sido muy divergente en diferentes zonas. Mientras que los precios han subido en Madrid y Barcelona y sus periferias y en las zonas turísticas, se han quedado fijos o incluso han disminuido en aquellas zonas con menor dinamismo económico. Por otro lado, y tomando de referencia el conjunto de España, los precios subieron sólo el 16% en términos nominales entre 2014 y 2022, pero en términos reales han disminuido un 3%. De hecho, según el @MITMA, algunas provincias presentan precios nominales hoy que son inferiores a los que tenían en 2014. Son: Córdoba, Jaén, Teruel, León, Palencia, Segovia, Soria, Zamora, Ciudad Real, Cuenca, Cáceres y Ourense.

Y aunque predecir no siempre es fácil, si intentamos acertar en los lugares en los que bajarán los previos como consecuencia de las subidas de los tipos de interés y de la situación económica, los modelos creados desde @UveValoraciones señalan dos grupos de provincias con alguna probabilidad de que los precios bajen en 2023. El primer grupo, lo forman aquellas provincias en las que los precios han subido más desde 2014 y que coinciden con un mayor dinamismo económico. En estas provincias, que son Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares, Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas, nuestro modelo de detección de burbujas inmobiliarias ha señalado algunos municipios de más de 25.000 habitantes en los que los precios reales superan los precios que el modelo calcula en función de las principales variables económicas que se relacionan con dichos precios. Las diferencias entre los precios del modelo y los precios reales indican que, de producirse, la bajada de precios en estas zonas difícilmente superaría el 8% y, que para que lleguen a producirse las bajadas, primero debería darse una significativa bajada de las transacciones durante, al menos, 18 meses. Por tanto, para este grupo de provincias, la bajada de precios, si llegara a producirse, no tendría lugar en 2023 sino en 2024 y sería, en todo caso, moderada.

En la otra cara, el segundo grupo está formado por aquellas provincias en las que los precios nominales son inferiores a los de 2014. Estas provincias muestran una tendencia a la bajada paulatina de los precios inmobiliarios sostenida a largo plazo, pero poco relacionada con las variaciones del PIB, tipos de interés e inflación. Este decrecimiento ese debe, más bien, a fenómenos como la despoblación y el excesivo porcentaje de viviendas vacías. En estas provincias la bajada de los precios es bastante probable en 2023 pero, de producirse, sería muy moderada con bajadas entre el 1% y el 3%, por semejanza con lo ocurrido desde 2014.

Entonces, ¿cuáles son las provincias en las que es más probable una bajada de precios en 2023? Tras este análisis parece claro que serán Soria, Zamora, Palencia y Ciudad Real. Pero es importante señalar que estas bajadas serían moderadas si se producen, inferiores al 3%. En Madrid, Barcelona, Málaga, Baleares y Canarias las bajadas de precio son más probables un poco más tarde, concretamente en 2024 pero, previamente, tendríamos que ver bajadas muy significativas en el número de transacciones en estas provincias durante 2023. Y de producirse, estas bajadas serían también moderadas.